Die aussagekräftigste Methode um den Marktwert zu ermitteln ist das Vergleichswertverfahren. Soll heißen, dass Immobilien gleicher oder ähnlicher Art und Güte die in der jüngsten Vergangenheit verkauft wurden als Maßstab herangezogen werden um auf den aktuellen Marktwert der zu verkaufenden Immobilie zu schließen. Macht durchaus Sinn.

Eine Möglichkeit Vergleichswerte zu bekommen ist ein Ratgeber der LBS Bausparkasse. Ich selbst bin kein großer Fan des Bausparens. In der Praxis habe ich nur wenige Fälle erlebt, wo eine Finanzierung über eine Bausparkasse tatsächlich vorteilhaft gewesen wäre. Aber dazu an anderer Stelle mehr. Unter diesem LINK können Sie sich die Broschüre bei der LBS bestellen. Sie heißt “Markt für Wohnimmobilien”. Dort sind für eine ganze Reihe von Städten und Gemeinden in Deutschland die tatsächlich erzielten Verkaufspreise für Wohnimmobilien aufgeführt. Gerade wenn Sie neu in einer Stadt sind oder mit der Suche gerade erst anfangen, mag diese Broschüre als Anhaltspunkt dienlich sein.

Wie können Sie selbst ein Gefühl für Marktwerte ermitteln? Ganz einfach: Besichtigen Sie Immobilien! Das heißt nicht, dass Sie Immobilientourist werden sollen und sämtliche im Angebot befindlichen Immobilien besichtigen sollen.

Aber verfallen Sie auch nicht dem Irrglauben, dass die erste Immobilie die Sie jemals besichtigen die einzig wahre ist. Ich habe schon viele Kunden betreut, die nach der ersten Immobilie zu der Überzeugung kamen i h r e Immobilie gefunden zu haben. Man benötigt doch einen Maßstab um bemessen zu können wie die Qualität, die Ausstattung und der Kaufpreis der Immobilie zu beurteilen ist.

Wenn Sie berufsbedingt täglich mit Immobilien zu tun haben und besichtigen, dann können Sie bei jeder Immobilie eine Einschätzung abgeben. Aufgrund der Erfahrung. Die haben Sie aber nicht. Woher auch?

Also müssen Sie dafür Sorge tragen, sich einen gewissen Erfahrungsbackground anzueignen. Und das können Sie nur, in dem Sie regelmäßig besichtigen. Notieren Sie sich aus den Zeitungen und aus dem Internet die Angebotspreise für Immobilien. Halten Sie dazu die Lage, das Baujahr, Grundstücksgröße sowie Wohnfläche fest. Vergessen Sie dabei nicht: alle Preise in den Werbemedien sind lediglich Angebotspreise. Keinesfalls Kaufpreise.

Eigentümer orientieren sich oftmals an diesen Preisen und argumentieren, dass ähnliche Immobilien zu dem und dem Preis angeboten würden. Das mag ja sein.
Angeboten heißt aber eben nicht verkauft.

Was sollten Sie beachten?

1. Liegt ein Gutachten vor, sagt das noch nichts über den tatsächlichen Marktwert aus. Es ist nur e i n Anhaltspunkt. (Wie gesagt, ich habe jetzt in dem Moment wo ich diese Zeilen hier schreibe ein Gutachten vor mir, wo eine Gutachterin einen Verkehrswert einer
Immobilie von 138.000 Euro geschätzt hat. Aktuell wird diese Immobilie für 59.000 Euro angeboten und sie ist immer noch nicht verkauft. Was kann man also von der Qualität dieses Gutachtens halten? Urteilen Sie selbst. Deswegen gefällt mir der Begriff des Marktwertes auch deutlich besser. Es ist schließlich immer der Markt der urteilt, welchen Wert eine Immobilie hat.)
2. Verlieben Sie sich nicht in die erstbeste Immobilie, ohne einen passenden Vergleichsmaßstab zu haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie zu viel bezahlen ist sehr hoch.
3. Angebotspreis in der Werbung ist nie!!! der tatsächliche Verkaufspreis. Es können Welten dazwischen liegen.
4. Recherchieren Sie die angebotenen Immobilien in Ihrer Wunschgegend und halten Sie die wichtigsten Eckdaten schriftlich fest.

Wo liegen Ihre Vorteile? Ganz einfach. Erstens sparen Sie einen Haufen Geld. Aber auch wenn Sie etwas langfristiger denken profitieren Sie. Niemand weiß, was das Leben für jeden geplant hat. Sollten sich Ihre Lebensumstände ändern, so ist es eben auch möglich eine Immobilie kurzfristig zum tatsächlichen Marktpreis wieder zu veräußern. Ohne Verlust. So halten Sie sich flexibel und alle Türen offen. Schützen Sie sich davor, mehr als den Marktpreis zu zahlen. Tun Sie das nicht, werden Sie früher oder später dafür bezahlen.

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Was ist aber nun der richtige Kaufpreis?
Man kann an dieser Stelle z.B. die Legaldefinition des Gesetzgebers heranziehen, die sich aus § 194 BauGB ergibt:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands
der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das ist die Definition für den Wert einer Immobilie die jeder Profi kennen sollte. Sie selbst können diese Definition in vielerlei Hinsicht nutzen.

Erstens können Sie sich so selbst klar machen, welche Kriterien für die Wertermittlung angelegt werden. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden eben nicht berücksichtigt. D.h. wenn Sie bereit sind 20.000 Euro mehr zu bezahlen, weil die Immobilie für SIE günstig liegt, heißt das nicht, dass andere Marktteilnehmer es ebenso bewerten.

Zweitens kann man diesen Paragrafen durchaus mal eben in einem Gespräch mit dem Verkäufer, dem Eigentümer fallen lassen. Es geht dabei nicht darum Eindruck zu schinden. Sie signalisieren damit lediglich, dass Sie ein informierter Verbraucher sind, der sich mit dem Markt beschäftigt hat und eine ungefähre Vorstellung
davon hat, wie sich Marktpreise bilden. Ich verspreche Ihnen, dass sich das auch bei Preisverhandlungen bezahlt macht.

Drittens hilft Ihnen diese Rechtsnorm dabei, sich bei jeder Immobilie wieder auf die reinen Fakten zu besinnen und die Emotionen für einen kurzen Moment auszuschalten. Emotionen können nämlich sehr teuer sein.

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Dieser Paragraf ist auch die Arbeitsgrundlage für Immobilien-Gutachter oder Sachverständige. Aus dem BauGB ergeben sich drei
Methoden um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Jetzt könnte man ja annehmen, dass durch diese Vorgaben, alle Gutachter zum gleichen Ergebnis kommen. Das ist mitnichten der Fall.

Bitten Sie 5 Gutachter um einen Verkehrswert für eine bestimmte Immobilie zu ermitteln. Und Sie werden aller Wahrscheinlichkeit nach mindestens 5 unterschiedliche Ergebnisse erhalten. Und wir reden hier jetzt nicht über Unterschiede von ein paar Tausend Euro. Das wäre ja zu verstehen.

Ich habe Gutachten, Meinungen und Schätzungen (mehr war es dann wirklich nicht) von Maklern, Gutachtern vernommen, die bei ein und derselben Immobilie um 30.000, 50.000 und bis zu 100.000 Euro auseinander lagen.

Auf die Gründe dafür einzugehen, würde jetzt schon wieder ein ganzes Kapitel rechtfertigen. Für Sie ist doch vielmehr entscheidend zu wissen, wie Sie mit der Situation umgehen sollten. Welche Wertermittlungsmethode meist am sinnvollsten ist und wie Sie sie für sich nutzen erfahren. 

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